Compromis ou promesse. Quelle est la différence ?

Vous avez trouvé un accord avec votre acquéreur et commencez à vous projeter dans une nouvelle vie. Mais avant de pouvoir aller plus loin, il faut passer devant le notaire. Cet expert de la transaction rédigera l’avant-contrat : soit un compromis, soit une promesse de vente.

 

Concrètement, quelle est la différence ?
—Le compromis de vente engage les deux parties, donc l'acheteur et le vendeur. Juridiquement, les parties étant d'accord sur le principe de la chose et du prix, le compromis « vaut vente » et seules les modalités pratiques de l'opération restent à discuter (article 1589 du Code civil).
—La promesse de vente engage le propriétaire auprès du potentiel acquéreur (bénéficiaire), à lui vendre son bien à un certain prix. L'acquéreur bénéficie donc d'un droit privilégié pour un temps déterminé dans l'acte (généralement deux à trois mois). Le vendeur ne peut pas se rétracter. Cette opération permet à la personne que le bien intéresse, mais qui n’est pas totalement sûre de pouvoir l'acquérir (pour des raisons de délai, d’obtention de prêt, etc.), de poser une « option ».

 

Bon à savoir

Le compromis de vente est appelé également promesse synallagmatique de vente et la promesse de vente est souvent qualifiée de promesse « unilatérale ». Dans la promesse le vendeur est appelé le « promettant » et l’acquéreur le « bénéficiaire »

Votre notaire est votre interlocuteur privilégié pour vous guider dans cette étape de la vente et trouvera l’option la mieux adaptée à votre transaction. C’est un professionnel impartial qui aura une réponse pour toute éventualité.

Au moment de la signature du compromis, l'acheteur verse un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix d'acquisition au vendeur. Cette somme versée sur un compte tenu par la comptabilité du notaire, est restituée à l’acquéreur si la vente ne se réalise pas à cause du non-accomplissement d’une clause suspensive notée dans l’avant-contrat.

Lors de la signature de la promesse, l'acquéreur verse également une indemnité d'immobilisation, dont le montant se situe entre 5% et 10 % du prix d'achat.

Les contenus du compromis et de la promesse sont très similaires. Ils couvrent :
—la description du bien ;
—comment le vendeur est devenu propriétaire du bien ;
—le prix convenu ;
—les délais d'acceptation/de rétractation.

 

Qui peut se rétracter et quand ?

Après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, l’acquéreur dispose de dix jours pour notifier le notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, de sa décision de se rétracter. Il n’a pas à se justifier et toute garantie d’immobilisation doit être immédiatement restituée.

Le vendeur s’engage définitivement dès la signature du compromis ou de la promesse. Dans le cadre d’une promesse, le vendeur reste libre d’annuler la vente tant que l’acquéreur n’a pas levé l’option, mais ce changement d’avis peut coûter très cher. Il perd non seulement l’indemnité, mais son acquéreur peut le condamner à payer des dommages et intérêts. Si le vendeur souhaite annuler la vente après la levée d’option par l’acquéreur, le vendeur peut être saisi et vous entrez dans le cadre d’une vente forcée.

Les rétractations dans les dix jours après la signature de l’avant-contrat chez le notaire sont extrêmement rares. Si vous avez fourni tous les documents et renseignements à votre acquéreur bien avant ce rendez-vous chez le notaire, les chances de rétractation sont très, très faibles.

Pour plus d’informations sur votre cas parlez-en à votre notaire. C’est la personne la mieux placée pour vous guider dans les démarches et vous expliquer les options les plus sécurisantes pour chaque partie.